Bijdrage Countus: Is erfpacht een alternatief?

In de bedrijfsfinanciering is het een trend dat het aandeel vreemd vermogen dat bij een bank wordt geleend afneemt en dat er steeds vaker wordt gekozen voor andere financieringsvormen. Daarbij moet je denken aan leasing, factoring en in steeds meer gevallen ook aan crowdfunding. Ook in de landbouw is deze trend waarneembaar, zij het in mindere mate. Hier zien we naast lease dat de erfpachtfinanciering (weer) in trek komt.

Erfpacht wordt in de praktijk toegepast bij de financiering van landbouwgrond. Bij erfpacht wordt de grond overgedragen aan de geldverstrekker onder voorbehoud van erfpacht. Anders gezegd, het langdurig (zakelijk) gebruiksrecht blijft bij de geldlener.

Verstrekt een geldlener bij een geldlening via bijvoorbeeld de bank als zekerheid een hypotheekrecht aan de geldverstrekker, bij erfpacht draagt de geldlener het blooteigendom van de grond over aan de geldverstrekker.  Gevoelsmatig wordt dit verschil groter ervaren dan dat het juridisch is. Bij erfpacht kan tot maximaal 70% (soms 80%) van de vrije verkeerswaarde van de grond worden geleend.

Erfpacht wordt altijd voor een lange termijn, van minimaal 26 jaar, aangegaan. Wél kan er een tussentijdse “aflossing” c.q. terugkoop worden afgesproken. Dit moet direct bij het aangaan wel goed worden vastgelegd. Een goed contract is bij erfpacht belangrijk.   Er zijn verschillende vormen waarbij het grootste verschil betrekking heeft op de vraag wat er op het eind van de looptijd met de grond gebeurt. Dit kan variëren tussen het weer verwerven van het volle eigendom door de erfpachter tegen een nader te bepalen waarde; maar het is ook mogelijk dat het volle eigendom bij de geldverstrekker komt te liggen.

De rente die je bij erfpacht betaalt bestaat feitelijk uit twee delen. Je betaalt jaarlijks de zogenaamde canon. Daarnaast deelt de geldverstrekker mee in de waardestijging van de grond. Deze laatste “rentecomponent” wordt betaald op het eind van de looptijd bij het aflossen van de financiering.

Toename belangstelling

Er is een toenemende belangstelling voor erfpachtfinanciering. Dit hangt mede samen met het economisch tij. Dat wil zeggen dat de grondprijs nu hoog is en de rentestand momenteel historisch gezien erg laag is. Een hoge grondprijs houdt in dat er per hectare veel geleend kan worden. De lage rentestand vertaalt zich in een lage canon, waarvan je feitelijk de hele looptijd profiteert. Namelijk de canon wordt bij het begin vastgesteld en varieert momenteel van 2-2,8%. De canon wordt hier voor de hele looptijd op gebaseerd. In de loop der tijd wordt de canon wel geïndexeerd (veel op basis van prijsindexcijfer), waardoor deze stijgt, maar deze stijging zal heel geleidelijk zijn. En anders dan bij een langdurige geldlening zal er zich geen grote renteschommelingen (of stijgingen) voor kunnen doen.

Een ander kenmerk van erfpacht is dat er niet tussentijds wordt afgelost. De aflossing vindt op het eind van de looptijd ineens plaats. Hierdoor zijn de liquiditeitslasten lager dan bij een bancaire lening, waarbij de banken bij de financiering van grond steeds vaker als voorwaarde stellen dat er ook moet worden afgelost. Het voordeel van erfpacht zit dan ook met name in de lage aanvangslasten, waarbij wel het besef moet zijn dat de jaarlast in de loop der jaren toeneemt. Nu kun je stellen dat de prijsindexering een correctie is voor de inflatie en daardoor eigenlijk geen stijging is. De tegenhanger is dat de stijging van opbrengstprijzen van landbouwproducten historisch gezien minder zijn geweest dan de inflatie. Daardoor is er wel sprake van een absolute prijsstijging.

Of erfpacht een passende financieringsvorm is hangt af van de financiële situatie op het bedrijf. Deze moet aansluiten bij het kenmerkende dat de aanvangslasten laag zijn, maar wel stijgen. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij een bedrijf die nu minder of te weinig liquiditeitsruimte heeft om rente- en aflossing te betalen, maar waarbij in de loop der jaren meer liquiditeitsruimte ontstaat door bijvoorbeeld een groeipotentie van het bedrijf of doordat er om andere redenen meer liquiditeitsruimte ontstaat. Ook fiscaliteit kan een rol spelen en kent bij erfpacht aandachtspunten maar afhankelijk van de vorm ook interessante aspecten. Erfpachtfinanciering vergt maatwerk met maatwerk berekening en met een maatwerkadvies . Heb je vragen over erfpachtfinanciering………………..

Countus accountants+ adviseurs kan en wil daarin graag jouw maatwerkpartner zijn.

 

Countus accountants + adviseurs

Dokter Stolteweg 2
8025 AV Zwolle
Telefoon: (038) 455 2600

Burg. de Beaufortplein 6
7475 AG Markelo
Telefoon: (0547) 36 83 68

De Schans 3
7773 AA Hardenberg
Telefoon: (0523) 28 08 80

www.countus.nl

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *